财讯:集体经营性建设用地入市 对楼市影响究竟有多大？

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资料图:市民经过海口市区某房地产项目前。 中新社记者骆云飞摄影

12月23日，《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议审议，依法进行农村土地制度改革。

这次草案最初编纂了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、耕地强化、特别是永久基本农田保护等复印件。

为了解决集体经营性建设用地入市的法律障碍，草案应当删除现行土地管理法关于采用从事非农业建设的土地，并采用国有土地或者国有的原集体土地的规定。 土地利用的总体规划是工业、商业等经营性用途，是依法登记的集体建设用地，允许土地所有权利人转让、出租等方法用于单位或个体。 现行的城市物业管理法对城市规划区域内的集体土地必须作为国有征收才能转让的规定，新追加了“法律另有规定除外”，结合土地管理法的修改，扫除集体经营性建设用地入市的法律障碍

这也意味着我国非农建设用地“不需要国有”。 也就是说，符合规定的集体经营性建设用地，可以不经征收就作为国家整体直接进入建设用地市场。
年12月，中央深化改革领导小组第七次会议审议通过了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点事业的意见》(即“三块地”)，届时被解释为农村土地改革“三矢齐”。

年2月，北京大兴等33个县(市、区)被国土资源部明确为集体经营性建设用地入市的试验地区。

年1月，北京市赞比西房地产开发有限企业在8.05亿元的竞争中获得了被称为“2号地小b地块”的40年土地采用权，成为北京第一个以募集形式转让的集体经营性建设用地。

到目前为止，33个试点县(市、区)采用新方法实施了征地1275件，18万亩。 集体经营性建设用地已进入市区1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，调整金28.6亿元，集体经营性建设用地抵押贷款228件，38.6亿元。 腾将零星闲置的宅基地退出约14万户，8.4万亩，办理农房抵押贷款5.8万件，111亿元。

中原地产首席解体师张大伟说，过去从事非农业建设采用土地所需的国有化，即地方政府储藏后，必须根据用途招募采用。 这可以说是过去几十年中国房地产市场迅速发展的土地财政基础。 房地产政府占了很多土地收益，但农民和农村集体的土地收益很低。

这次，土地管理法明确了土地利用的整体计划用于工业、商业等经营性用途，变更为依法登记的集体建设用地，允许土地的全体权利人转让、出租等方法采用单位或者个人。

张大伟说，确定土地属性必须在计划中确定为工业、商业等经营用途。 不对住宅等市场造成短期冲击，第一个影响的是非住宅类经营性土地。 这项政策预计全面落地首先会影响二线城市，由于住宅类属性不开放，对二线城市来说，特别是对深圳等城市的商业土地造成很大冲击。

苏州大学王健法学院副教授程雪阳表示，从现在的考试情况来看，集体经营性建设用地入市后的用途是工商业、服务业、旅游业，有经国土部批准后开始公租房和廉租房建设的地方，在现在的考试中，集体经营性建设用地的商社 因此，后续公租房、廉租房市场的供给会增加，但商品房的市场价格估计变化不大。

易居研究院智囊中心研究总监表示:“实际上在年初，全国国土资源业会议建议改变政府作为居住用地唯一供应商的情况。 当时，关于地方政府以外的供应商应该是谁的大讨论。 这个讨论实际上开始集中于农村集体经济组织或村委会的概念。 ”。 迄今为止这种土地是征收土地等方法，必须进行土地“国有化”的操作才能转让。 现在制约减少了，当然这种土地后续交易的活跃度增加了。

从那个观点来看，供给地模型宽松了，这使得后续土地市场的交易变得活跃，即能够参加土地供给市场的土地增加了。 根据直接转让的规定，征地的价格和环节也减少了，这是利润降低土地的基准价格。 这种土地的后续用途大部分用于租赁用的住宅建设，这是对利润高的房价的对冲。

今年11月，中财经营原副主任、全国政协经济委员会副主任杨伟民在公开场合表示，不能推进城市化，建设城乡统一的建设用地市场。

杨伟民指出，农村集体土地改革已经有33个县市试点，肯定当前成果，同时在思想上再解放一点，在不改变农村建设用地集体整体制的情况下，通过分权和采购权的产权制度改革，城乡建设用地市场

杨伟民还认为，目前农村空屋3000万亩，相当于现在所有城市建设区的37%，多于城市现在所有住宅用地的总量。 因此，将部分农村闲置的宅基地改为城市居住用地，可以大幅度降低地价，应该给予农家足够的利润物权，可以长期租赁、流动、抵押、继承。

“允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的采用权，他的收入可以用于在城市购房的初始资金，并且允许城市生活的人下乡购买他们宅基地采用权。”杨伟民指出。