正荣地产财报：千亿销售额自身占比不足6成，公司债券不停发发发

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房地产几年来一直起伏不定。如今，郑融房地产(06158.hk)在挤进房地产行业第二梯队并成功登陆资本市场后，信心越来越足。

在3月30日的业绩发布会上，郑融房地产执行董事、董事长兼首席执行官黄显志表示:“今年，郑融不仅完成了核心指标，还体现了盈利能力和金融安全，实现了资本市场创新。管理系统的实际优化和升级等。”

从财务报告显示的数据来看，郑融房地产确实有一些值得注意的地方，2020年1400亿元的销售目标并不过分。然而，由于纵向比较，“新低增长率”、“无形债务”和“人事动荡”也值得关注。

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性能增长率很低

平均售价下降了

福建是一个房地产企业，南部有五所学校，分别是世茂、徐汇、钟君、禹州、剑法，北部有五所学校，分别是阳光城、荣鑫、郑融、泰和、惠今。

郑融的经历相当奇特。他从江西起家，在福建发了财。他投资开发了五大湖之都、红古现代城、江西第一街、丽景山庄、丽景河畔、时代广场、碧安市、上江市等多个大型房地产项目，在房地产江湖中逐渐成名。

或许，名气更大，雄心更大。此时，郑融房地产不再满足于“指指点点”，只在江西和福建的一隅。2013年，进入长三角开始全国扩张，逐步建立了三大产品品牌:“郑融屋”、“紫雀台”和“云路”。后来，它在2016年将其总部迁至上海，为在香港上市做准备，规模超过1000亿元人民币。

2018年，郑融房地产正式突破1000亿大关，年签约销售额达到1080亿元，同比增长54.0%，引起了同行的关注。

2019年，在相对困难的环境下，郑融房地产实现合同销售额1307.08亿元，同比增长约21%；收入325.58亿元，同比增长23.1%；归属于母亲的净利润为25.06亿元，同比增长18.15%；净利润同比增长1.1个百分点，至9.5%。

资料来源:郑融房地产财务报告

总的来说，这是一份漂亮的财务报告。然而，与前几年的快速增长相比，这一增长率已降至最低。

财务报告显示，2016年至2018年，郑融房地产销售额分别为393亿元、701亿元和1080亿元，增长率分别为28.3%、78%和54%；归属于母亲的净利润分别为11.83亿元、14.09亿元和21.21亿元，增长率分别为182.34%、19.1%和50.53%。

数据来源:郑融房地产财务报告

毛利率同比下降2.84个百分点，至19.96%。虽然净利润率有所提高，但在行业中仍处于较低水平。2019年，万科、碧桂园、融创和龙湖集团的净利润分别为14.99%、12.6%、16.63%和17.58%；福建房地产企业世茂地产、徐汇控股集团、荣鑫中国和禹州地产分别占14.69%、16.51%、11.45%和17.07%。相比之下，郑融房地产的净利润率不到10%，盈利能力尤其弱。

与此同时，郑融房地产的征地成本也在上升。2017年和2018年，郑融房地产的平均征地价格分别为4557元/平方米和4829元/平方米。据该所数据显示，截至2019年，郑融房地产平均征地价格已达到8005.12元/平方米，较2018年的4829元/平方米大幅增长65.87%。

另一方面，郑融房地产的平均销售价格持续下降。2017年至2019年，郑融房地产的平均售价分别为18，484元/平方米、16，762元/平方米和15，488元/平方米，较2017年下降了7.62%和9.32%。

这种增减在一定程度上侵蚀了郑融房地产的净利润，削弱了其竞争力。

黄显志似乎没有意识到业绩增长的下滑。“对于现在的郑融来说，财务安全、利润和规模这三个指标中的每一个都非常重要。管理层对这三项指标的要求不仅是要优秀，还要优秀，这样才能有持续的竞争力。”

目前，已经进入1000亿阵营的郑融房地产的规模是可以利用的，但其利润和财务安全是有争议的。

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净负债比率保持稳定

事实上，债务偿还压力很大

2019年初，郑融房地产提出了“新三年战略”，重点是改善债务结构。

从财务报告来看，郑融房地产2019年的净负债率为75.2%，持续保持稳定；短期负债率从51.3%下降到34.2%，现金短期负债率从1.19倍上升到1.76倍。现金总额达到353.07亿元，同比增长24.5%。2016年至2018年，郑融房地产的净负债率分别为206%、183.2%和74%，呈现快速下降趋势。

令外界惊讶的是，郑融房地产的总负债在迅速增长，而其杠杆水平却在下降。截至2019年底，郑融房地产总负债为1381.59亿元，比2018年底的1169.2亿元增加212.39%，其中流动负债为964.46亿元，占总负债的69.8%。

秘密在于非控股股东的利益。数据显示，2014年末至2019年末，郑融房地产非控股权益占总权益的比例分别为6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%和42.58%。2019年，归属于母公司的股东权益仅占总权益的57.42%。换句话说，郑融地产近一半的权益属于外部非控股公司或合作伙伴。所谓的“1000多亿的销售额”，实际上是由郑融房地产占的，并不高，只有一半多一点，这在房地产行业是比较少见的。

数据来源:郑融房地产财务报告

2019年，郑融房地产的净负债率与2018年相比仅略有上升，这也与该指标有很大关系。期间，股东权益增加65.81亿元，增长26.88%，其中非控股权益增加最多，从79.42亿元增长66.51%，达到132.24亿元。

资料来源:郑融房地产财务报告

随着非控股权益比例的大幅增加，计算净负债率的分母增加，郑融房地产的净负债率自然会下降。实际净负债比率可能只有郑融房地产本身知道。

为了使债务结构更加合理，郑融地产对长短期债务比例进行了大幅优化。2019年，流动负债中的计息银行及其他贷款较去年年末减少70.95亿元，至145.34亿元，非流动负债中的该指标由165.41亿元增加至217.83亿元，高级票据增加三倍以上，至133.6亿元。

资料来源:郑融房地产财务报告

因此，短期债务的比例大幅下降。2014年至2018年，郑融房地产短期贷款期末增长曲线分别为137.93亿元、94.11亿元、103.19亿元、209.82亿元和216.29亿元。然而，俗话说，总是有必要偿还贷款。无论如何优化，这些都是需要支付利息的债务。2019年郑融房地产融资成本达到45亿元，比2018年增加近20亿元。

如果你看看郑融去年的融资行动，你会发现压力有多大。郑融房地产执行董事、副总裁兼首席财务官陈伟建介绍，2019年，郑融房地产使用了多种融资方式，如发行高级票据、点心债券、优先可持续资本证券、银团贷款、长期租赁公寓专用债券、资产支持证券、资产支持票据、公司债券和股票配售。

1月，先后发行2亿美元和1.5亿美元高级票据，最高利率达到10.5%；2月份，又发行了2.3亿美元的优先票据；3月，先后发行2亿美元、2亿美元、4.2亿美元高级票据，与平安信托签署200亿元信用协会合作会议；6月，发行了2亿美元的永久债券，初始发行率为每年10.25%；7月，配售2.45亿股股份筹集11.99亿港元，并赢得1.2亿美元的海外银团贷款；8月、9月、10月和11月，优先票据和公司债券继续发行...

随着规模的扩大，郑融房地产不仅注重优化财务指标，还面临着人事动荡的危机。

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人事调整很频繁

或者为第二代接班铺平道路

辞职这个词似乎对郑融房地产很熟悉。上市两年后，高管已经离职。

2018年1月18日，郑融地产董事长欧宗荣带领十余名管理人员赴港敲锣。当时，老将黄仙芝和林朝阳就像右臂一样左右摇摆。

2018年2月28日，房地产宣布，公司现任副总裁王因表彰其对集团业务的巨大贡献，被提升为联席CEO。于是，黄显志、、王组成了房地产的职业经理人。

然而，它没有持续多久。2018年8月和2019年10月，、王相继辞职，原有的“权力格局”被彻底打破。只有黄仙芝留在了欧宗荣身边。不久，2019年底，郑融集团前副总裁肖春也离开了。

据多家媒体报道，自上市以来，郑融地产已留下至少10名高管，以及郑融地产首席财务官兼联合公司秘书谭明恒；江晨，郑融资本总经理；郑融房地产人力资源副总裁袁婵；刘翔，郑融房地产副总裁；郑融法务审计负责人、设计管理中心总经理陈伟、薪酬委员会委员沈......

这些高管大多在郑融工作多年，短时间内离开是非常不正常的。有一种声音说，欧宗荣削减了退伍军人，建立了一个更年轻的管理团队结构，为未来的继任者铺平了道路。

目前，在郑融房地产的权力结构中，欧宗荣的大儿子欧国强和小儿子欧国伟都是非执行董事，分别持有7.26%和7.24%的股份，都有丰富的房地产行业经验。欧国强曾担任福州修杰楷房地产开发有限公司董事长，欧国伟曾担任荣信中国南昌房地产有限公司人力资源总监、总经理兼董事长。

谁将接任？从最近的2019年业绩发布会来看，最年轻的儿子欧国伟站在黄仙芝总裁旁边，面对投资者和媒体。

不管谁接手，我们面前的问题都是一样的。郑融房地产正以较慢的速度增长，股本比率越来越低，总负债越来越高...