雨润地产告危: 掌门人祝义财被监视居住

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检查市场 公司负责人朱受到了监视，雨润集团也开始裁员，房地产项目也在寻找买家。 雨润路全长2300米，2002年由油棉路更名而来。这是南京第一条以企业命名的道路。冠名方是雨润集团，从肉类加工开始，总部位于雨润路10号。 在过去的13年里，雨润路是雨润集团黄金时代的最好见证。从这里开始，公司的负责人朱带领雨润集团一路成长。他以坚韧著称。他搭顺风车控制了南京上中(更名为中央购物中心，600280.sh)，然后推动雨润食品(1068.hk)登上HKEx，成立了一个庞大的雨润集团，然后出国。 雨润集团南京总部入口处仍悬挂着意大利国旗等五面旗帜，这是其国际化的主要标志。随着工业的扩张，朱的个人财富也迅速增加。在2014年的《胡润百富榜》中，朱夫妇的财富增加到了315亿元。 一直刻意低调的富人朱，今年再次成为公众舆论的焦点。这一次，他遇到了大麻烦。2015年3月27日，两家上市公司的公告证实了朱被调查的传闻，检察机关自2015年3月23日起对朱的指定住所实施了强制监视居住措施。 雨润集团的骄傲和荣耀变得模糊不清。就像2012年辞去雨润食品董事长一样，今年6月10日，51岁的朱辞去了中央商场董事长一职，试图从公众视野中消失，以避免负面舆论。 但这一次，麻烦不容易摆脱。据《时代周刊》记者调查，雨润集团正在经历一场大规模裁员的危机，而朱所覆盖的地产领域近年来的快速发展，正在逐步摆脱卖地项目的困境。雨润集团的下一步是什么？ 裁员危机 张凯的失业噩梦始于今年4月。雨润建设集团(Yurun Construction Group，以下简称Yurun Construction)是他曾经工作过的地方，是雨润集团七大产业中最年轻的成员，包括食品、物流、商业、旅游、房地产、金融和建筑，主要从事各种建设项目的建设和管理。其前身是成立于1998年的南京雨润建筑工程有限公司。 事实上，去年10月，雨润建设为其所有的房地产项目启动了一轮人员招聘。优化，目的是降低成本，张凯告诉《泰晤士周刊》记者，当时有报道称，实行年薪制的总裁和员工未来将减少30%的工资，而普通员工将在下个月的工资中降低他们的绩效分数。 你被减薪了吗？这很快成为雨润建设员工的问候。后来，每个人都慢慢没有问，因为减薪是毫无疑问的，裁员引起的恐慌正在慢慢蔓延。他们不知所措。事实上，自2014年底以来，雨润建设一直处于暂停或半暂停状态，只有少数项目在运营。 今年2月，雨润建设下发通知，通知单个合同降价3%以上，单个合同谈判者降价5%以上进行处罚。虽然罚款金额只有100-500元，但这些记录是员工优化的基础，即裁员。 当时，张凯仍然很幸运。作为雨润建筑旗下一家工程公司的老板，张凯觉得裁员离自己还很远，但发展很快超出了他的预期。 今年3月，雨润集团的建筑和房地产集团合并的消息传出。雨润建设变相裁员，进入疯狂状态。张凯说，当时，罚款通知满天飞，许多人被迫写辞职报告，甚至没有任何补偿。 一个月后，两家集团的合并文件正式发布。据《泰晤士报》记者阅读的内部文件显示，4月21日，雨润房地产集团和雨润建设集团人事行政部联合发文，要求建设集团各子公司和分支机构负责人在4月25日前完成与房地产集团的对接和签约工作。 在4月的这场风暴中，张凯被解雇了。四月初，我知道我要被杀了。张凯打趣说，我的情况更好。我不想马上离开，在休完年假后我正式离开了。 雨润建设裁员的危险只是雨润集团巨大帝国危机的冰山一角。雨润地产的危机早就已经发酵了。 摇钱树的死亡 雨润集团目前有两家上市公司，一家是在香港上市的雨润食品，另一家是a股上市的中央购物中心，是雨润集团经营商业地产业务的平台之一。目前，雨润房地产集团的业务主要包括四大产品体系:住宅、旅游、商业和工业。其前身是成立于2002年的雨润迪化实业，实际掌舵人是朱。 2012年，辞去雨润食品董事长职务后，朱将工作重点放在了雨润的房地产业务上。我希望老板在总部的时候，经常在晚上10点召开高层会议，一个一个地讨论他的项目进展。会议举行到凌晨两三点的天数至少是三天。雨润集团内部高管李明(化名)告诉《时代周刊》记者，推动雨润房地产集团上市是朱的梦想。 在外人看来，雨润集团在涉足房地产业务方面有着先天优势。从雨润食品的财务报告中不难发现，在雨润集团早期发展过程中，低价收购国有企业是其扩张的主要手段之一。 据《泰晤士报》记者报道，许多被收购的国有企业都是地方政府的绩效负担，因此雨润集团的收购价格往往不高，但它已经收购了大量的土地、工厂、设备和工人。随着城市规划的扩大，郊区的工厂面临搬迁，搬迁后的闲置土地成为雨润集团开发房地产的最大资本。 在随后的漫长岁月里，雨润地产慢慢走出了一条独特的经营之路，与农产品物流中心建设和房地产业协调发展。雨润地产集团运营管理部总经理卞可曾介绍，工业地产是指最具雨润特色的物流地产。 2010年，雨润集团制定了全国“333”发展战略:在30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心，在300个地级市建设雨润农副产品物流配送中心，在3000个县建设雨润农副产品种植养殖生产基地。 非常重要的是，这些采购中心的建设用地包含许多商业和住宅配套用地。有媒体透露，雨润Xi安农副产品全球采购中心占地3000亩，其中星级酒店9万平方米，配套企业28万平方米。沈阳雨润农副产品全球采购中心也是如此。 这是雨润和当地政府之间的谈判筹码。李明说，采购中心可以帮助当地政府做出成绩。根据雨润集团的官方声明，2013年，完成了全国物流地产的战略布局。 庞大的雨润地产部门的形成，离不开朱创造的可复制方案:通过雨润食品强劲的现金流，将大量资金以流动支付的形式无偿拨给关联公司使用，支持该部门房地产和商业业务的发展。 根据雨润食品的年报，自2005年上市以来的10份年报中，政府补贴累计超过40亿港元，占10年总利润的46.38%。据媒体统计，玉润的主要竞争对手双汇获得的政府补贴不到玉润年度补贴的1/20。 依赖政府补贴的盈利模式是雨润食品受到批评的主要原因之一。事实上，在2013年，如果没有地方政府的补贴，玉润食品将损失超过1亿元。李明说，集团的中高层管理人员都知道雨润食品贡献的账面红利已经用完了。和物流一样，它更像是雨润地产的造血机器。 事实上，雨润食品的经营危机自2012年就已经反映出来了，从那一年开始，它的表现一直萎靡不振。数据显示，2012年至2014年，雨润食品的营业额逐年下降，分别为267.82亿港元、214.4亿港元和191.58亿港元；纯利为亏损6.05亿港元、盈利4，359万港元及盈利5，677万港元。在2012年之前的三年里，雨润食品的净利润超过17亿港元。 于2014年，雨润食品的流动负债净额为18.21亿港元，贷款及融资租赁负债总额为82.57亿港元，其中54.64亿港元将于2015年年底到期，而同期的现金净额为4.65亿港元。 伤口撕裂 雨润食品，一个造血机器，在运行中面临困难，这也模糊了雨润地产的未来。毕竟，雨润地产在住房、旅游和文化方面的多元化扩张需要巨大的资金支持。从外界来看，雨润地产资金链的压力一直是其最大的隐忧。十盆九盖是其整体运营的正常状态，它期待着通过做大做强获得更大的利润。 雨润房地产项目的资金一般由集团总部拨付，但这往往取决于集团的整体资金情况。张凯透露，资金分配通常需要3个月左右，如果再拖延一点，房地产项目的开发周期就会延长。 2014年，雨润地产进行了全面改革，以复制碧桂园。它希望能在像碧桂园这样的三四线城市蓬勃发展。有必要了解碧桂园如何通过低成本的土地、大规模的生产、快速的销售和商业链的整合来控制各个方面，并在保证规模扩张的同时有效地控制成本。 据《时代周刊》记者调查，朱曾在2014年初从碧桂园聘请100多人进入雨润集团，从管理、团队建设、采购、设计和销售等方面对雨润地产进行了彻底改造。在朱的设想中，未来雨润地产将在一、二线城市占据一席之地。 为了完成这一改革，雨润地产当年在华东和华南成立了两级公司，并制定了三年规划目标:2014年销售收入将达到200亿元，未来三年销售将达到500亿元，并计划在2015年上市。到2015年底，全国将建成50个城市综合体。 此外，雨润地产决心在经营商业地产的同时，提高改善住房的比例和质量。星宇华富是雨润地产在中国推广的房地产产品。卞克认为，兴宇华富应该致力于打造当地最好的高品质建筑之一。 与预期相反，2015年5月，雨润集团以4.4亿元的价格出售了位于杭州城东新城的兴宇华富项目。此前，雨润集团在湖州和沈阳的项目也报道消化不良。同月12日，朱全资拥有的房地产公司迪化实业向中信证券等4方转让中央商场5330万股，占公司总股本的9.28%，获利约8.17亿元。 上述措施已成为业内对雨润地产资金周转猜测的两个证据。据信，迪化工业不排除在未来12个月内继续减持股份。 祸不单行。朱曾经说过，他想成为中国所有综合建筑中的中心购物中心。然而，中央购物中心最近收到了安信证券的风险警告，称该房地产不符合标准。6月10日晚，中央购物中心发布公告。公司董事长朱因工作需要，辞去董事长、董事及相关委员会职务；独立董事徐康宁、董事张化桥、董事会秘书陈信生也已辞职。 南京一家地方银行的内部人士向《时代周刊》表示，鉴于刚性负债大幅增加给现金流和资金链带来的压力，该行将减少对雨润集团的综合信贷。 我希望我老板被监视的住所是个导火索。李明哀叹南京官场的大地震给雨润集团的后花园带来了自下而上的打击，而雨润地产就像一个失去食物的孩子，可能会摔得更重。