WeWork遭遇IPO滑铁卢，共享办公行业最大危机被揭开

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边肖:心香来源:腾讯王诜

就像优步改变人们的旅行习惯一样，我们花了九年时间试图颠覆人们对商业地产和办公室的固有认知。

根据故事的最初发展，wework是一家新的经济公司，有可能成为今年美国股市仅次于优步的第二大ipo公司。然而，情节并没有按照原计划进行。从美国最有价值的科技公司到滑铁卢只花了六周时间。

Wework去年年底开始ipo，今年8月提交招股说明书时，该公司本可以通过上市筹集至少30亿美元。然而，这个计划遭到了挫折。由于估值和商业模式受到投资者的质疑，wework的母公司we公司不得不正式宣布撤回10月1日提交给美国证券交易委员会的招股说明书，寻求推迟ipo。

随之而来的是负面的连锁反应。

据报道，第一任首席执行官亚当·诺伊曼、公司副董事长迈克尔·格罗斯、房地产投资部联席主管温迪·希尔·维斯坦、联合创始人兼首席品牌和影响力官丽贝卡(诺伊曼的妻子)等高管已宣布离职；随后，最初约2000人的裁员计划被公布，比例高达16%；此外，为了应对财务压力，wework还在考虑出售从外部收购的几个业务部门。

根据最新消息，据报道，本周我们与公司最大股东软银集团(Softbank Group)就新一轮10亿美元融资进行谈判，以帮助我们顺利度过公司重组阶段。

创始人亚当·诺伊曼(Adam Neumann)的继任者、wework新任首席执行官阿蒂·明森(Artie Minson)和塞巴斯蒂安·古宁厄姆(Sebastian Guningham)后来在声明中表示:“我们已决定推迟首次公开募股，专注于基本面强劲的核心业务。”一如既往，我们致力于为我们的会员、企业客户、业主合作伙伴、员工和股东服务。我们非常希望以上市公司的身份经营我们的公司，并期待着在未来重新审查公开的股票市场。”

但显然，我们的工作在短期内仍有许多障碍需要克服。

从硅谷100强快速扩张

时间可以追溯到九年前。

亚当·诺伊曼和米盖尔·麦凯也对社区建设和设计感兴趣，他们创办了一家名为“绿桌”的公司，并说服房东将空的房产分成办公楼出租。

绿色的书桌让他们挖掘生命中的第一罐金子。亚当·诺依曼和米格尔·麦凯出售了他们的股份，持有1500万美元的融资，并在纽约创立了wework。

在2010年成立之初，wework只管理两处房产。2011年4月，wework在纽约向企业家们张开了双臂，然后逐渐向全国乃至全世界扩张。

2014年，我们在8个城市建立了23个据点；到2015年，wework的办公室空厅已经从55个上升到55个。

我们一直保持着高速发展的势头。截至2016年3月，wework在全球23个城市拥有80个共享办公室，分布在美国的纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图，以及英国的伦敦、荷兰的阿姆斯特丹和以色列的特拉维夫。

同年3月，在完成由联想控股和弘毅投资牵头的首轮融资后，wework的估值达到160亿美元。与此同时，共享经济之风在中国互联网上掀起了巨大的风暴，我们也进入了中国市场。上海成为它的第一站，然后它进入北京，广州，武汉和其他城市。

2018年7月，我们获得了由智信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金(“愿景基金”)和弘毅资本牵头的总额为5亿美元的B系列融资。

根据一份投资者报告，2018年11月14日，我们从日本软银集团公司获得了30亿美元的新投资。

迄今为止，wework已经在29个国家的111个城市设立了528个办事处，拥有527，000名会员，比2018年6月底的268，000名和2018年12月底的401，000名有所增加，其中40%被视为公司客户。

对持续亏损和利润的质疑

我们创造的神话没有持续多久。转折点发生在8月14日，当时我们向美国证券交易委员会提交了一份ipo招股说明书，长期困扰我们的谜团终于揭开了。

根据招股说明书，we work 2016年至2018年的收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元。然而，和大多数共享经济公司一样，收入的持续增长来自于背后商店的持续扩张所造成的损失。

尽管wework的最大股东、软银的创始人兼首席执行官孙正义在接受采访时公开表示支持wework，称公司将在10年内“实现可观的利润”，但目前的亏损仍无法打消投资者的担忧。

根据招股说明书，从2016年到2018年，wework的净亏损从4.29亿美元持续增加到19.27亿美元。截至2019年上半年，净亏损达到9.04亿美元，同比增长25.2%。

这些数字意味着在2019年上半年，我们的收入每增加1美元，就会损失2美元。

10月6日，摩根士丹利(Morgan Stanley)首席美国股票策略师迈克威尔逊(Mike Wilson)表示，wework首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。威尔逊说:“在我们看来，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经过去了。”

这意味着科技公司和其他高增长软件类股将面临困难，并将给整体市场带来压力。“这是一场激烈的竞争，但给任何东西很高的估值都不是一个好主意，尤其是对那些可能永远不会产生正现金流的公司而言。最投机、最不合理的细分市场已经开始崩溃。”威尔逊说。

共享经济泡沫？

我们工作的模式很简单。直截了当地说，我们在市场上找到房地产，租很长一段时间，然后把它改造成共用的空办公室，然后以更高的价格租给个人或初创企业。

今年1月，随着新经济公司的上市，wework的估值达到了470亿美元。根据cb insights的数据，今年年初，优步的估值为720亿美元，wework为470亿美元，airbnb为293亿美元，滴滴出行在中国的估值为560亿美元。可以看出，wework的高估值与基础共享经济行业的繁荣和发展不无关系。

然而，如果你比较另一个比利时共享办公品牌iwg集团(原名雷格斯商业中心成立于1989年)，你会发现WeWork的470亿美元的估值是惊人的。

截至2018年上半年，iwg集团已经建立了一个超过250万人的全球会员社区，在110个国家的1090个城镇拥有3211个办公中心和近50万个工作站。Iwg集团在成员数量、覆盖国家和城市、运营办公室数量和全球租赁面积方面远远超过我们，但其估值只有37亿美元。

因此，一些投资者认为wework不是一家技术公司，而是一家房地产企业，不应该享受如此高的估值。

我们想做的是通过互联网改变人们对空写字楼的传统认知，但事实上，它的商业模式仍然停留在签署长期租赁合同，然后将物业转租给企业客户的旧模式框架中。

根据招股说明书，wework成本支出的最大部分是办公用地的运营费用，其中大部分来自租赁费用。wework通常与房东签订10至15年的租赁合同，费用在每个时期的费用中分摊。2016年至2018年，营业费用分别为4.3亿美元、8.1亿美元和15亿美元，分别占总收入的99.3%、92.0%和83.5%。

因此，wework技术公司的属性受到质疑。一些投资者认为wework不是一家技术公司，而是一家房地产企业，因此不适合享受高估值。

今年9月，当我们决定放弃首次公开募股时，wework的估值已降至100亿至120亿美元——比年初的470亿美元低了近75%。

中国“弟子”的突破

我们面临的困难不是孤立的。早在2000年，雷格斯和总部的全球工作场所就被投资者通过类似的基本商业模式，租赁和改造，然后提供短期转租来追逐。他们认为雷格斯和总部全球工作场所可以利用办公室业务为成长型公司建立一个巨大的服务网络。

然而，随着技术泡沫的破灭，共享办公的服务需求和收入急剧下降。在长期租赁和债务的困扰下，总部和雷格斯的美国子公司申请破产保护，只有雷格斯幸存下来。这意味着共享办公的发展与行业环境密切相关。

由于强大的互联网基因，共享办公企业不满足于只在工作场所和办公空工作的提供商，而是想扮演“资源对接提供商”的角色，这对共享办公企业的资源嫁接、运维融资和系统服务能力提出了前所未有的挑战。

其中一个重要的风险是，当需求由于技术泡沫的破裂而下降时，共享办公室的收入也会下降，而根据房地产开发的规律，它需要支付的租金将保持不变。

在过去的几年里，当我们的工作发展壮大时，一群中国弟子出现了。

大约在2015年，它是一个重要的节点。当时，新office/きだよきだよきだだよききだだだよwas备受追捧。

随着高速发展，空共享办公空间面临着入住率、盈利模式、差异化服务、商业安全等诸多问题。

“在2015年至2016年间，有几家公司联手打破了资本链。不了解商业模式，他们就无法盈利。”易观国际的分析师冯超说。

事实上，许多联合办公平台将向孵化器发展，因此它们的资金、人员配备和相应服务也需要大量前期支出。

不久前，提交ipo申请的36家氪星公司并没有将其共享办公业务氪星空.打包

我们工作的失败无疑给后来者敲响了警钟。其损失的原因可归因于租金和补贴成本的增加，以获得更多用户的资金。

共享办公行业必须面对的一个问题是，仅靠空.办公室的租金收入很难支持一个完整的商业模式据统计，只有当共用办公室的平均占用率达到85%时，才能保持收支平衡，但这个数字并不容易实现。特别是在共享办公的发展初期和收购扩张时期，盈利困难已经成为业界普遍存在的问题。

据业内人士称，近两年来，初创企业的数量逐渐减少，共用办公室的供应超过了需求。由于缺乏资金、盈利模式单一、入住率低、服务专业性不足等原因，许多共用办公室因运营困难而逐渐被市场淘汰。

长期以来，租用车站是共用办公室的主要盈利方式。为了走出困境，共享办公为入驻企业提供各种服务，如资源对接、融资路演等配套服务。

优科工作室(Youke Workshop)创始人毛大庆曾表示，租金不能给平台带来大规模利润，基于用户规模和品牌价值的增值服务是共享办公行业后续利润的关键。例如，除了提供办公环境外，我们能否为初创企业、中小企业和大型企业提供企业托管、业主合作和fa等附加服务？

一些共享办公室运营商试图从关注资产转向忽视资产。除了作为一个整体来装饰客户，他们还探索出口经营管理。四维共享办公室创始人段木阳表示，过去，租用场地进行装修，然后再租给新租户的模式风险太大，无法保证正常的现金流。现在公司不再盲目租赁场地，而是与房地产开发商合作。

目前，中国的玩家共享办公室除了租金之外，还必须找到一个更稳定的盈利模式，以避免重复我们工作中的错误。