全国19城市调控楼市重启限购限贷 限购限贷对房价的影响

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9月30日晚至10月6日，仅7天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州等19个城市相继出台新的楼市调控政策，许多地方重新启动限购限贷。

福州晚上发出一份文件:

福州将实施商品房限购政策，在本市五个城区范围内，对三类家庭暂停销售建筑面积在144平方米以下的商品房:拥有两套以上商品房的城市。五城区户籍户；拥有一套或多套商品房的非城镇家庭；购买日前2年内在本市婺城区缴纳个人所得税或社会保险凭证满1年的非居民家庭。

同时，在本市五个城区购买第一套商品房的家庭，在本市五个城区具有户籍的家庭申请商业个人住房贷款，首付款比例不低于30%；未在本市五城区登记的家庭申请商业个人住房贷款，首付比例不低于40%。

本市婺城区拥有一套住房且相应贷款未结清的家庭购买的第二套商品房，申请商业个人住房贷款的首付款比例不得低于40%。

东莞今晚发布了一份文件:

自2016年10月7日起，我市相关差别化住房信贷政策调整如下:

(1)家庭首次购买普通住房(即从未购买过住房)时，根据国家政策，申请商业个人住房贷款的最低首付比例不得低于30%。

(2)对于申请购房贷款时有购房贷款记录但无住房的家庭、有成套住房但无购房贷款记录的家庭或相应住房贷款已结清的家庭，再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，贷款最低首付款比例不低于30%。

(3)如果一户拥有一套住房，且相应的住房贷款尚未结清，则再次申请商业个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例不得低于40%。

(4)暂停向拥有两套或两套以上住房的家庭发放商业个人住房贷款。对于本意见实施前已签署认购书并支付首付款，或已支付首付款但未在网上正式签署合同的家庭的购买行为，如果能够提供认购书及首付款的电子原始票据或首付款的电子原始票据，最低首付款比例仍将按原规定执行。中国人民银行东莞市中心支行和东莞银监分局将继续加强监管，引导商业银行调整个人住房贷款最低首付比例。各商业银行要严格执行差别化住房信贷政策，进一步加强住房信贷风险控制。

惠州今晚出台楼市调控措施:

预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。严肃查处囤积居奇等违法违规行为，规范商品房销售明码标价制度，完善商品房销售明码标价举报和监管制度。商品房项目未取得商品房预售许可证对外销售的，责令停止预售，没收违法所得，并可处以商品房预售价格百分之三十以上百分之五十以下的罚款。房地产开发企业和房地产中介机构不得以利用互联网从事非法金融业务或者配合互联网平台开展非法金融业务为名从事非法集资活动。不得开展预付款、零首付、止赎贷款、众筹投机等性质的业务，严禁中介机构代收房款、自筹资金、自我担保、设立资金池等异地资金共享金融业务。

迄今为止，仅在6天内，就有19个城市出台了调控房地产市场的新政策:

深圳:重启90/70政策；城市登记的成年单身人士(包括离婚人士)只能购买一套住房

南京:城市登记的成年单身人士(包括离婚人士)只能购买1套住房；两套房的首付提高到80%

厦门:限购面积从144平方米增加到180平方米，外国户籍门槛提高

广州:2套房首付不低于70%，家庭将继续暂停购买第三套及以上住房贷款

北京:重启90/70政策；2套房是至少70%的首付非普通自住住房

天津:拥有一套或多套住房的外国人在一些地区暂停购房，商业贷款的首付比例也提高到40%

苏州:如果户籍居民有三套套房，他们就不能买房；房价太高，将接受采访

成都:限区域购买，第二套房首付比例不低于40%；在某些地区，一个人只能购买一套新套房

郑州:有两个套房的，面积不得超过180平方米，第二套房首付40%，第一套房首付30%

珠海:当地限制144平方米及以下的3套住房，第二套房首付不低于40%

济南:第一套和第二套住房的首付款分别提高到30%和40%，三套住房暂不允许购房

无锡:第二套房首付比例提高到40%，第二套房仅限非本地户籍，土地转让最高限价

合肥:在市区，第三套是禁止的，第一套的首付比例调整为30%

武汉:汉阳和其他地区实施购房限制和贷款。当地居民第一套房的首付最低为25%，第二套房的首付最低为50%，还有第三套贷款

佛山:预售商品房时，应取得商品房预售许可证

南宁:商品房实际销售价格不得高于预售申报价格

东莞:申请商业个人住房贷款的最低首付比例不低于30%，2套房的最低首付比例不低于40%。

福州:1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%。三类家庭购房将受到限制。

惠州:预售商品房时，应取得商品房预售许可证。

*90/70政策:对于新批准和新开工的商品房建设，单位建筑面积小于90平方米的住房(含经济适用房)比例必须达到开发建设总面积的70%以上。

行业综合分析显示，未来福州、东莞、石家庄、青岛等城市。在房价快速上涨的地方，限购的可能性仍然很高。

一些专家认为，尽管市场反应仍有待观察，但这预示着新一轮监管收紧的开始。

中原地产首席分析师张大伟表示，从心理影响的角度来看，这代表着一轮收紧调控的开始，可以说覆盖面非常广。在这一轮限购政策中，外国户籍的购房资格和信用资格开始收紧，这意味着房价控制已经从过去的一线蔓延到二线城市。他预测，房地产市场的持续高温可能会从北京开始降温。

分析师的集体警告

海通宏的蒋超老师终于拿起了一把刀。

9月15日，蒋超老师说:眼睛里满是抵押贷款。

9月23日，蒋超先生再次表示:中国居民抵押贷款的杠杆率确实不低！

后来，蒋超先生简单地说:2016年是中国房地产市场的历史高峰！

中信建设投资周期之王周金涛也认为，中国房地产周期可能在2014年和2016年形成双顶，或者在2017-2019年进入下行期:

方正证券(Founder Securities)的任泽平曾预测，2015年一线房价将翻一番，今年他也明显改变了态度。他预测未来房价趋势有三种可能性，但没有列出。

在“十一五”期间房地产市场调控政策密集出台后，任泽平评论称，虽然从中长期周期来看，中国房地产仍有基本面支撑，但此次房地产调控可能是各地贯彻落实最新中央精神，小房地产周期即将结束，本轮房价上涨即将结束。

官方媒体发布了一个重要信号

9月底，《人民日报》发表了一篇评论文章:“不管我们失去多少财产，我们都将无家可归”，这引起了强烈的反响。“十一五”期间，为了配合楼市调控的组合拳，《人民日报》再次发表文章:“中国楼市在3天内遭遇9次连击后怒吼”。据一些内部人士称，这意味着2014年放松的中国房地产市场政策再次进入拐点。

4日晚，新华社邀请权威专家对房地产市场政策进行罕见的解读。权威专家表示，许多地方楼市调控政策的共同特征是抑制投资投机需求、抑制房价过度上涨和稳定房地产市场。

专家集体认为，到今年下半年，房地产市场的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的房地产投机资金在热点城市游弋，土地市场发高烧。因此，出台调控措施的城市都指向投机性投资需求。

海外媒体有话要说

英国广播公司最近报道说，1637年荷兰的郁金香热潮是在目睹了中国的房价形势后想到的。中国房地产市场火爆背后的一个关键词是借贷。作为刺激经济的一部分，银行被鼓励发放更多贷款，在一些城市申请抵押贷款很容易。

根据该报告，理论上应该是这样一个过程:银行借钱，人们用借来的钱买房子，房地产升值，业主觉得财富增加，消费更大胆，经济繁荣。然而，债务驱动的增长风险很大，尤其是当所有者无法偿还贷款时，银行的坏账增加，金融风险加剧。

问题是，更令人担忧的不是住房抵押贷款，而是企业贷款风险。

瑞士信贷(Credit Suisse)分析师陶冬认为，住房存量、土地供应、人口结构和其他因素并不重要。此时此刻，分析中国住房市场的出发点应该是金融属性，而不是住宅属性。

陶冬指出，目前没有理由全面收缩房地产政策。首先，中国经济增长势头不足，政策刺激效果正在下降。房地产作为支柱产业，对经济稳定至关重要。其次，地方财政面临着空的挑战，没有人敢关上土地财政的大门。此外，房地产去库存化是中央政府的既定政策，也有必要消除金融隐患。每个人都在等待投机资金涌向三线城市已解放的住房库存。因此，政策任命者将通过地方政府限制房价过热，但他们应该引导资金流向三、四线城市，而不是终结牛市。

汇丰控股(HSBC Holdings)大中华区首席经济学家屈宏斌，以及经济学家纳奥米和阿坎沙巴特(aakanksha bhat)也认为，房地产过热在中国并不常见。对于一线和二线城市，更严格的宏观审慎政策是必要的，而三线和四线城市可能仍需要吸引买家。

汇丰指出，尽管2016年抵押贷款增速加快，但与其他亚洲新兴国家相比，中国的家庭债务水平仍然较低，因此与其采取大规模的货币紧缩政策，不如选择当地的宏观审慎政策。

附件:国庆期间当地房地产市场新政概述[/s2/]