财讯:游走在政策灰色地带的“商住房” 为什么卖不掉了？

本篇文章3206字，读完约8分钟

商业住宅是指在商业、办公用地建设的住宅形式的房子，近20年来，在法律和政策的灰色地区行走。

年全国楼市升温时，商业住宅在政策上受到强烈压力，市场变冷，一直持续到现在。 买商业住宅的人不能理解，好房子为什么突然卖不出去了？

北京像素——商业住宅市场的标签

年12月27日早上，住在北京像素的许多年轻人像往常一样涌向地铁6号线的草房站，走向北京各大办公楼，开始了新的一天。

北京像素被称为北京最大的商家楼盘，位于东五环外、朝阳区和通州区的边界。

年12月，北京像素小区，楼房窗户密密麻麻。记者 邱宇 摄

集体住宅共有19栋高楼，窗户密集，有东南西北各种方向，就像一个大蜂巢。 这里大约有一万所房子，面积30到70平方米多，住着三万多人。

年左右建成的，但由于维护不足，建筑物内像旧宿舍，每层30户，走廊又黑又长。 推拿店、美甲店、宠物店直接在小区，办公室的租赁广告无处不在。

很多北漂选择踏入了这里，但他们没有户口，暂时也没有资格购买房间。

比如陈林，两年前，父母和亲戚筹集了150万元以上的钱，在北京的像素买了40多平的开放式房间。

“商业住宅”是一个非常微妙的概念，在土地性质上是商业地产，但由开发商包装为住宅出售。 除了北京，上海、广州、深圳、成都等城市也有类似的房子。

与普通住宅相比，商业住宅有一系列限制。 产权在40年或50年后到期。 不能定居的首付高，贷款年限少水电费高，税金高。

北京像素每层30户，走廊又暗又长。记者 邱宇 摄

这些陈林不介意，他选择性地忽略了小区杂乱的环境和头上几乎每分钟一次的飞机噪音。 北京的像素对他来说最重要的意义就是终于在北京买房盖房子了。

陈林早就准备好了，打算在后面等5年社会保障支付，卖掉房子，换北京的普通住宅。

年买房的时候，他不担心将来卖不出去，结果听说光北京像素的一个小区就聚集了近20家中介店，每月能成交几百套。

房子卖不出去了

但是，年3月26日以后，一切都变了。

当天，为了压迫炎热的房地产市场，北京出台了空前严格的商业住房管制政策。 商业事务类的项目规定“不能随便改变为居住等用途”，态度上否定了商业住宅的所谓“居住”属性。

政策和规定，个人购买库存业者住房时，要求名义上没有房间，支付5年的社会保障或税金，同时只能全额购买。

年12月，北京像素小区附近只剩三家中介门店。记者 邱宇 摄

购买商业住宅的条件绝对不限制购买变得非常严格，被评价为等于对商业住宅市场的“一剑封住喉咙”。

不仅北京，年、上海、广州、深圳、成都、天津等多个城市都采取了措施，对商业住宅加以限制，商业项目也因此迅速降温。

年12月，政策出台一年半多来，北京像素小区附近只剩下三家中介店。 大型连锁中介机构的一名员工慎重避免了“商业住宅”的话，改称为“商业住宅”。

市场的冷淡也反映在交易量上。 中原地产研究中心的统计数据显示，政策公布后20个月，即年4月-年11月，北京商住成交只有5409套，到目前为止的20个月(年8月-年3月)，成交套数为89690套。

也就是说，北京商住宅的成交量暴跌了94%。

现在，北京像素的复式户型估计下降到4万/平方米左右，在规定前，同类的房源估计曾经接近7万/平方米。

但是陈林说，报价无论是4万还是3万都没有意义。 现在找到下一个托盘不容易，所以真正想卖房的业主必须继续降价。

他说，虽然规定可以卖给企业，但现实中想购买的企业很少。 因为企业可以以更低的价格租同样的房子。

资料图：图为北京市海淀区房管局办事大厅。中新社记者 苏丹 摄

年12月，在北京北五环外的回龙观某小区，也有人在论坛上发布新闻“降价销售”商住宅。 小卖部老板临近退休年龄，她家比购买时下降了几十万美元。

“我们用男女老少三代积攒的血汗买的房子，意味着不会给社会和孩子添麻烦，为什么现在要限制生意？ 关键是买的时候，没人告诉我今后不能自由做生意了！ ’她不能理解。

投资者蠢蠢欲动

商业住宅市场前所未有地冷淡，但有点投资者冒着风险寻找机会。

年11月，苏夏在北京花了130万户购买了不到40平方米的商业住宅。 从开始看房间到过户、租房子，不到两周。

她看中了商业住宅极高的租金比。 每月房租在4000元以上，同样的房租买房花大约要4000万元。 此外，商业住宅也可以出租给企业登记地址。 一年八千元到一万元。

北京像素小区内挂着办公室出租广告牌。记者 邱宇 摄

“买商品房有‘钱’的路。 将来普通住宅会陆续建成，商业住宅是库存版的。 例如在北京，只有在年3月26日前销售的商业住宅才能卖给个人。 今后新出售的是个人想买也买不到。 ”。 苏夏表示，带民、水、民、电、气的商业住宅是库存版中最好的。

在政策的灰色地区游走

其实，购买商业住宅总是有风险的。 因为近20年来，商业住宅一直处于法律和政策的灰色地区。

易居研究院副院长杨红旭说:“商业住宅本来就违反了，现在填补了原来政策管理上的漏洞。”

他说，中国用地的性质区分确实，包括住宅、商业、事务、工业用地等，没有“商家”一词。 用地计划决定建筑计划虽然用地计划没有这样的类型，但是过去很多开发者在450年的产权商业、办公用地建设了住宅，制定了违反的建筑计划。

北京房山区某商改住楼盘销售中心。 种卿 摄

那么，商业住宅是在怎样的背景下诞生的呢？

杨红旭说，20世纪90年代末，受外部环境的影响，中国楼市非常低迷，出现了很多烂尾楼。 2000年以后，经济变暖，1998年住房变更后，中国迅速发展住房市场，住房申诉大幅度释放。

有点开发商收购了烂尾楼换成了酒店式公寓。 因为地区好，总额低，房租高，所以这些公寓暂时很受欢迎。

“品尝了几年后，有些开发者从拿地开始就计划了，以低于住宅用地的价格拿商业用地，建设所谓的“住宅”，也就是商业住宅，销售良好的成本。 杨红旭说，开发商打边角球，地方政府睁开另一只眼睛闭上眼睛，市场上的商业住宅也由此越来越建设，同时包装得像住宅一样。

未来的控制放松吗？

年多公布的政策弥补了商业住宅管理的差距，但最近部分地区楼市的限制放宽了。 年12月，点心店、珠海、广州、杭州相继发表了政策，放宽了楼市的限制。

广州的政策与商业住宅有关。 广州宣布，年3月30日前土地转让形成的商服类不动产允许个人购买。 迄今为止这种房地产仅限于公司购买。

图为广州楼房。唐贵江 摄

现在商业住宅政策最严格的城市是北京和广州，广州的动作是否意味着北京等其他城市也逐渐开放商业住宅的限制政策？

“商业产品本质上是商业地产，所以经常贴上投资的标签。 但确实有些买家不是投资，而是个人住。 ”。 58安居客房地产研究院首席拆除师张波说，关于商家产品的定性，有必要等待更确定的政策评价，这也是左右管制是否全面放宽的重要标准。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，限制商业住房政策的首要目的是抑制投资投机性诉求，但这一政策应该是暂时的，放松管制是大趋势，不会继续禁止个人购买。

杨红旭认为楼市冷却后，今后两年，各地有可能放宽商业住宅的限制，但从规范市场秩序等观点来看，回到限制之前的可能性很小。 因为商业住宅本身违反了。

年12月27日，中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市。

买了房子后，陈林更加关注楼市的相关政策和新闻。 年12月27日早上，他离开了北京的像素，随着人流挤进了地铁，从手机里传出了信息。

中弘股票因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市，成为a股史上第一只下跌1元的退市股票。

人们不太知道北京像素是中弘集团最有名的代表作之一。 中弘以商业住宅项目的风生水开始，但由于楼市限制的影响和一点自身原因，中弘的销售业绩断崖下跌，资金链问题持续恶化，最终在a股黯然退出。

但是，陈林比中弘的死活更关心的是对商业住宅的限制放松吗？ 将来他的房子卖什么价？ (应回答者的要求，文章中的一些人物是假名)