财讯:防范风险 多地出台政策加强对商品房预售资金监管

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12月以来，全国出台了许多政策，加强了商品房预售资金的监督管理，确保了预售资金专用，防止了来源于烂尾楼等造成的楼市风险。 这些新政策比较阻断了以往监管的漏洞，规范预售资金成为防止房地产金融风险解决的重要环节。

最近，有时出现了商品房烂尾巴的消息，有点不可靠的开发商资金链断了，卷轴跑了，项目烂了，买家进入新家到了很远的时期。 为了保障广大购买者的合法权益，防止楼市风险，12月以来，全国发布了许多政策，加强了商品房预售资金的监督管理，确保预售资金专用，防止了源头烂尾楼的出现。

记者说，由于国内商品室的销售多为预售形式，至今为止全国各地都形成了商品室的预售资金管理制度，但由于执行情况不同，挪用地方资金的情况并不少见。

现在，在房地产公司的资金普遍受到压迫的情况下，预售资金的“库珀咒”能读懂效果吗？ 微小商品房烂尾巴引起的楼市风险会停止吗？ 开发商会不是这个“出血”吧？ 记者对此进行了调查采访。

以“烂账”为目标，严格管理商品房预售资金

三个多月前，昆明“别种幸福城”的烂尾楼盘出现在热搜中。 由于晚了6年还没有进屋，购买者搬到腐烂的尾楼的“抱团自助”的信息成为了话题。 在一系列讨论中，加强预售资金的监督管理被认为是治本之策。

昆明市住宅和城乡建设局职工医生紫阳表示，商品房烂尾巴主要有两个原因:一是开发商项目太多，摊位太大，市场诉求下跌时楼盘不能及时销售，资金链断裂。 二是开发住宅需要具备规划证、土地证、施工证、预售证等证书，部分开发者一边制作证书一边作业，最后卡在证书上，工程停止了。 许多楼盘腐烂的原因是资金链断了。

对此，最近昆明市发布了“昆明市人民政府事务所关于加强商品房预售资金监督管理业务的通知(试行)”(以下称“通知”)，在昆明市主城中心区范围内处理商品房预售许可的项目，收纳其预售资金。

在项目完成之前，资金只能用于项目工程价款、建筑材料、配套设施等款项、法定税金和到期银行贷款的支付。 房地产开发企业可以从预售资金中提取5%，支付事务和管理费用。

另外，昆明市住宅和城乡建设局根据房地产开发公司的资格、经营业绩和可靠性记录，对商品房预售资金进行等级监督。 在昆明从事房地产开发经营，对具有一级资质和良好业绩、所有不良行为记录的房地产开发公司，开发项目要点监督资金的比例可以降低到25%。 一年内发生不良行为，新建项目和建设项目重要监督管理资金的比例将上升到30%。

堵住漏洞，监督新政防范楼市风险

“商品房预售资金监督实行政府全过程监督管理、特别资金专用，最重要的作用是能比较有效地预防开发商缠绕跑路的行为。 》郎紫阳说，对购买者来说，这个“通知”相当于给购买者上安全锁。

其实，这并不是预售资金第一次“锁门”。 以往，国内商品房的销售多采用购买者预先向开发者支付存款、首付、贷款等资金，开发者领取钱用于工程建设的预售方法。 为了防止开发商将资金用作他的途径，中国逐步建立了相应的预售资金监督管理制度:开发商将预售资金存入商业银行的专用监督管理账户，建设进度达到一定标准后，经过政府主管部门、银行的审查。

但是，实际上，一点购买者的房费没有进入监管账户，进入监管账户的资金也有可能被开发者自由领取，作为他的道路使用。 业界相关人士对记者明确表示:“商社的预售资金监督制度一直存在，但挪用预售资金的情况并不少见。”

“根据要求，开发者需要设立独立的资金监督管理账户，购买者将购买费用直接转入该账户。 但是，许多开发商让购买者把购买费用转移到其他账户，或者直接转移到开发者法定代表人的个人账户。 这样，开发者就可以自由挪用其资金。 》云南鑫金桥律师事务所律师宋薇说，将所有购买款项存入资金监督账户，即使采用预售资金，开发商也会提供虚假文件向银行骗取预售资金来支付。 如果政府机关不能监督开发商的施工进度，资金也会被挪用。

记者整理发现，上述监管不善都受到政策对比的“关怀”。 “全程监督”“专家专用”“等级监督”等复印件受到重视。 业界认为房地产市场的预售模式会带来深刻的变革。

资金管理变得严格，住宅企业必须提高对风险的抵抗力。

据专家介绍，监督预售资金只是为开发者画了“底线”。 “只要比较建设资金，这部分的价格在总价格中所占的比例就很低。 房地产公司应该充分保留这部分资金的余量，否则表示自己本身的风险耐性很弱，有工程腐烂的风险。 ”。 云南新亚地产解体师栗华说。

但是，近年来，这种“底线”经常失守。 据媒体报道，今年上半年，部分地区还放宽了预售资金的监管，预售资金提取节点向前移动，协助房地产公司处理资金周转问题。

“在《一城一策》、因城措施的背景下，不同地区楼市的资金监督管理呈现出相似的态势，从侧面证实了这些地区近期住宅企业的资金链可能会断裂。 》北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰表示，下半年各地发布的加强预售资金监督管理的政策是在稳定新房价的大趋势下，通过规范预售资金解决房地产金融风险的方法

据记者观察，市场上住宅企业资金的重要来源之一是预售资金被称为“库珀诅咒”，房地产资金链有可能受到进一步的压力。 也有人担心房地产市场的预售制系统会受到冲击的影响。

对此，各地都在收紧监督管理，政策意图也被反复强调。 郎紫阳表示，预售资金的监管第一是比较烂尾楼的预防和供给效果，继续加强监管有助于房地产领域的可持续快速发展。

周清杰也说，监管不是压迫。 “住宅企业可利用资金的压力会增大，这正是好资金实力强的高质量公司进入房地产领域。 ”。

黄榆 【:苑菁菁】