热门:BEEPLUS贾凡对话冯仑 房地产后开发时代需要“新办公生态”

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中新网6月15日电11日晚，蜜蜂科学技术beeplus创始人兼CEO贾凡在《冯仑风马牛》抖音直播间与御风集团董事长、万通集团创始人冯仑展开了对话。 在长达一个小时的对话中，这两个年龄不同的30余岁两代创业者围绕“后疫时代”中的房地产和物业服务、新的办公室生态以及各自的创业过程进行了深入的分享和交流。

“后疫病时代”中的商业地产之路在哪里？

年初，突然的新型冠状病毒疫情改变了经济快速发展的运行节奏，也再次沉重打击了陷入空地困境的办公楼市场。 戴德梁行日前发表的一线城市甲级写字楼报告显示，今年第一季度，深圳写字楼的空运率达到了24.6%，为近十年来最高。 上海为21%，北京为13.8%，广州为5.2%。

除去疫情的影响因素，纵观过去五年商业房地产的迅速发展，随着新项目的大量入市，办公楼的空运率总是在上升。 办公室形态的变化，“个性化”办公室空间的诉求，“千层一面”的同质化项目变得很难找到租户，反而表现个性、满足开放合作的新办公室形态的办公室空间成为了抢夺产品。

2000年，房地产领域处于飞跃的进步阶段，风水伦一直认为房地产“拖累了万通的后退”，万通集团认为“必须解除负担，轻装前进”。

年，以前传来的房地产领域的沉重负担越来越显现，更多的房地产开发商、房地产运营和资产管理企业呼吁“去房地产化”的口号。 关于商业地产，冯伦也再次提出了“后开发时代”的观点。

在直播对话中，冯仑说:“房地产进入后开发时代，资产管理和运营，即空间运营是特征之一。 没有一家企业能在任何空间运营，其中产生了越来越多的市场细分市场。 ”。

地产界思想家冯龙在6月11日的抖音直播中对话的“90后ceo”贾凡是运营办公室空间构筑运营这一细分市场的企业品牌“beeplus”的创始人。 关于冯仑“后开发时代”的观点，贾凡也表示地产的后半部分需要精细化运营。

“总结过去，办公室的‘1.0时代’是产业革命时期的‘打字员形态’，环境不好，没有体验。 “2.0时代”是新闻技术革命时期的“格子间形态”，员工是螺丝钉，效率最高。 共同办公室可以说是“2.5时代”，以开放合作的空间形态打破格子间的灵感和效率的抑制。 ”。

贾凡认为，近年兴起的联合办公模式在一定程度上给商业地产带来了“鲇效应”，但各大联合办公企业品牌过度“网络化”的扩张思路违背了商业地产的客观规律，这种商业模式也在衰退。

但在这短短几年里，新的办公室形态已经对“千层一面”的商业房地产产生了深刻的影响，更多的集团公司、科技创新和独角兽级企业开始自主寻求更有个性、更“文案”的办公室空间。

“办公室‘3.0时代’的核心是向空间复制和生态操作。 ”贾凡认为未来的办公室场景将是“新办公室生态”的时代。

处理房地产后开发时代弱点的“新办公室生态”模式

年，来自美国硅谷的开放式合作式办公室理念冲击了国内以前传来的办公室形态，贾凡召集了10人的beeplus联合创立团队，从珠海开始，闯进了“新办公室”课程。 经过近五年的增长，今天的贝拉已经完成了b3轮融资，估值接近10亿元，在新的办公室生态课程中绝尘。

什么是“新办公室生态”？ 冯仑认为，新办公室是给办公室场景赋予更多多样的要素，“办公室”的定义不仅局限于前一张办公桌，还扩展到了人们职场空间的所有组成部分，包括公共集、生活集等。

贾凡进一步扩展了“新办公室生态”的概念。 “新办公室有几个要素。 一是办公空间构建的整体化处理方案，这是与过去领域比较的弱点。 二是精细化管理的能力，这是当今领域不可或缺的。 三是理念和文化，‘bring life into work，要把生活带入工作中，我们必须定义未来人们的办公空间应该有多长。 四是智能办公室，智能处理程序。 "。

基于国内第一个输出办公空间整体化处理方案的商业模式，日本将beeplus的目标定位为“新的办公室生态领袖”。 他认为贝拉需要处理的是对办公室场景的设计、建设以及后期运营管理的“一站式处理方案”的问题。 通过空间的微细化运营管理，最终实现对人的服务，“用空间改变时间”。

“新办公室生态”的路通吗？ 拥有近30年房地产开发经验的冯伦认为这可能是经营房地产的新机会。

他举了自己企业发生的例子:国际一流的设计企业为他的项目设计，设计效果非常理想。 但是，设计结束后，后期项目的落地和运营不符合设计的高度，项目整体的表现效果逐渐改变了。 仅仅几年，项目的效果和体验就与预期相差甚远。

冯伦举的例子代表了现在商业地产的两大弱点:首先设计理念、许多城市空间、公共空间、美的理念没有实现“与时俱进”。 结果，虽然中国拥有世界领先的投资强度，但“千层一面”依然是常态。 其二，对设计的还原能力和过程造成控制能力的不足，给用户带来大量的价格浪费。 其中既包括费用价格，也包括人力和时间价格。 而且两者在追求效率的现代社会中，成为以前流传下来的领域的巨大障碍。

“这也是什么行业需要‘一站式应对计划’呢？ 我们通过这种一站式的能力和国际化的视野和设计理念创造新的办公室场景构建的模式和行业。 ”贾凡说。

两代创业者在寻找“志同道合”的创业伙伴

1991年，中国房地产领域还处于“开拓”阶段，冯仑带领“万通六雄”从海南出发，从农地中挖出万通集团的“第一桶金”。 时光流逝，30年后的今天，“万通系”已经奠定了中国房地产领域“第一梯队”的中坚力量，冯仑已经是地产界的“老炮儿”，看着刮风。

年，抱有“用空间改变时间”信念的贾凡在珠海南方软件园创造了第一个办公空间。 之后被选为“国家级公共空间”的这个项目也成为了贝聂伯勒的“梦想开始的地方”。 5年后，虽然办公室形态、商业地产领域已经发生了翻天覆地的变化，但贝拉总是以稳健的成长向“引领和改变未来人们的生活习惯”的愿景前进。

年的地产领域，也适合创业吗？ 对这个问题，两代创业者给出了肯定的回答。

“最重要的是找到同样价值观的企业家伙伴”冯仑先生刚成立万通集团，为了不被取得的成果所冲昏头脑，让创业伙伴始终统一价值观，他让伙伴对业务迅速发展的思考 “说话就改变不了。 大家都能认真对待这些话，对自己的使命也非常清楚。 ”。

然后，聚集了10位共同创始人成立beeplus的贾凡，即使在今天也为离开这样的大学的创业团队感到骄傲。 “当时很多人推测这十位共同创始人能走多远。 也有人说走了两三年就散了吧。 但是，我们一直以来，并且慢慢沉淀了共同的创业基因。 ”嘉迷说:“我认为有很好的团队信念和价值观基础。 公司也许能在未来更长的时间里获得持续的成长潜力。 ”。

对于房地产行业巨头聚集的课程创业，2人也表示“谨慎乐观”。 “50后”和“90后”两代创业者面临的市场空间和迅速的发展过程有着天壤之别，但“找到正确的入口”是不变的。

“我不特别赞成‘风口’这个说法。 因为我们几十年来做了一件事。 事业需要堆积，不要做“跟风口”，要尊重商业规则和我们自己的商业评价。 》风水伦在直播中给新一代创业者留下的信息。